关于公开征求《关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知（征求意见稿）》意见的函

关于公开征求《关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知（征求意见稿）》意见的函

——南住建函〔2024〕2795号

各有关单位、社会各界人士：

根据《房地产经纪管理办法》（住建部等部门第 8 号令）、《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔 2016 〕 168 号）、《住房和城乡建设部 市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规〔 2023 〕 2 号）等有关文件规定，为进一步规范我市房地产经纪行业管理，提升房地产经纪机构及房地产经纪服务人员专业服务形象，保障消费者合法权益，促进我市房地产市场平稳健康发展，我局组织起草了《关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。

请有关单位和社会各界人士于将意见于 2024 年 12 月 9 日前通过电子邮箱将意见发送至邮箱： cqzxjyk@163.com。提出建议的有关单位，请同时注明单位名称、通讯地址、联系电话等内容；个人请署真实姓名、身份证号码、通讯地址、联系电话等内容。

附件： 1. 关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知（征求意见稿）

2.关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知（征求意见稿）起草说明

南宁市住房和城乡建设局

2024年11月4日

（此件公开发布）

（联系人：谢春；联系电话：0771—5655708）

南宁市行政立法和决策公开征求意见平台（点击链接跳转）：

http://gkzqyjpt.sf.nanning.gov.cn/po/f/view-7-f5d81c47783a431db66de65ca2f93650.html

附件1

关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知

（征求意见稿）

各房地产开发企业、房地产经纪机构、涉房地产互联网信息平台、涉房地产APP客户端等房地产市场参与主体：

为进一步规范我市房地产经纪行业管理，提升房地产经纪机构（包括加盟经营品牌方、加盟方）及房地产经纪服务人员专业服务形象，保障消费者合法权益，维护我市房地产市场平稳健康发展，根据《房地产经纪管理办法》（住建部等部门第8号令）《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）《住房和城乡建设部 市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规〔2023〕2号）等有关规定，现就南宁市城区范围内房地产经纪行业规范服务有关事项通知如下：

一、进一步加强从业主体管理

严格落实房地产经纪机构备案制度。为新建商品房销售和存量房买卖、租赁提供代理、居间等经纪服务的房地产经纪品牌方、加盟方及其分支机构（以下简称房地产经纪机构），应当按规定向市住房和城乡建设部门（以下简称住建部门）备案。

房地产经纪机构办理营业执照前未申请备案或提交备案资料不完整、不准确的，应当自领取营业执照之日起30日内，完善备案手续。房地产经纪机构备案后拥有监管系统专属二维码，市民群众通过扫描二维码即可了解企业的基本注册信息和信用等级情况。

全面推行经纪从业人员实名登记，加强经纪从业人员管理。从事房地产交易的从业人员通过所执业机构端完成从业人员信息申报和备案后，获取个人从业信息监管系统专属二维码，供企业制作成工作牌公示，接受社会监督。在接待客户、进入小区带看、房地产项目销售现场及不动产登记政务服务场所时，主动接受查验。

二、进一步规范信息公示

（一）房地产经纪机构应当明确服务内容，在经营场所醒目位置公示营业执照、房地产经纪服务人员工作牌等证件以及服务项目、收费标准、业务流程、服务指引、合同范本、主管部门及协会监督电话、行业信用信息查询方式等内容。

从事新建商品房销售代理业务的房地产经纪机构应当在销售现场醒目位置及涉房地产互联网信息平台、APP客户端首页公示商品房销售委托书、商品房预售许可证（或商品房现售备案证明）、提供服务人员的房地产经纪服务人员工作牌。

（二）房地产经纪机构品牌方应当统一各自品牌加盟（直营）门店公示标准，并在门店招牌等显著位置体现品牌名称或标志。品牌方与各加盟主体须约定相关加盟权责并披露各自承担的权利及义务，品牌方、加盟主体应当在其经营场所醒目位置公示加盟经营性质，公示品牌授权文件，品牌方、加盟主体全称，以及品牌方、加盟主体对消费者分别承担的权责事项等必要信息。

（三）涉房地产互联网信息平台和APP客户端按照“谁运营谁负责”的原则，对发布存量房买卖房源信息的房地产经纪机构及房地产经纪服务人员相关信息进行审查。不得允许未取得网签权限的机构、组织和个人发布不属于本机构、组织和个人的存量房买卖房源信息。不得允许被列入经营异常名录或严重违法失信企业名单、被住建部门和市场监管部门依法限制发布房源信息的房地产经纪机构及房地产经纪服务人员发布房源信息。房源展示页面应同步展示机构营业执照、人员信息、收费标准及房源核验码，并实时更新。个人发布本人房屋交易信息的，涉房地产互联网信息平台和APP客户端应对发布者身份或受托关系进行核验。

三、进一步加强存量房买卖房源发布管理

房地产经纪机构发布存量房买卖房源须满足真实委托、真实状况、真实价格的要求，房屋照片与实际相符，房源位置、用途、面积等信息应当与不动产登记信息一致，不得隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息。房地产经纪机构可通过其门店和APP客户端等渠道发布存量房买卖房源信息。

房地产经纪机构发布存量房买卖房源信息前，应当取得房源核验码，未取得房源核验码的房源信息不得发布。房源核验码应当在房地产经纪机构经营场所和涉房地产互联网信息平台及APP客户端首页醒目位置进行展示。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在门店、涉房地产互联网信息平台和APP客户端等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。

四、进一步明确经纪服务内容

房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。

五、进一步规范房地产经纪服务收费

房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构提供经纪服务应当明码标价。在经营门店和APP客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。房地产经纪机构引导交易双方共同承担经纪服务费用。

六、进一步规范签订交易合同

房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示房屋买卖合同、租赁合同、经纪服务合同示范文本，方便交易当事人使用。房地产经纪机构促成房屋交易，签订合同应当使用合同示范文本。

七、进一步加强个人信息保护

贯彻落实《中华人民共和国个人信息保护法》，房地产经纪机构及从业人员不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。房地产经纪机构要建立健全客户个人信息保护的内部管理制度，严格依法收集、使用、处理客户个人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客户个人信息。未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。

八、进一步加强存量房交易资金监管

房地产经纪机构须在经营场所醒目位置张贴房屋交易资金监管服务提示，主动引导交易当事人办理存量房交易资金监管业务，并配合办理相关事项；房屋交易资金须由交易当事人存入监管账户，房地产经纪机构及从业人员不得代收代付，不得额外收取交易资金监管服务费。鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。除交易当事人提出明确要求并阅签放弃交易资金监管的共同声明外，购房款应纳入资金监管账户。该声明纳入房地产经纪机构业务档案管理以备查。

九、进一步加大违法违规行为整治力度

住建部门作为 做为 本市房地产经纪行业主管部门，将规范房地产经纪服务纳入房地产市场秩序整治的重要内容，加强巡查力度，定期或不定期对辖区内房地产经纪机构执业行为进行监督检查，对违规房地产经纪机构及从业人员，视情节轻重依法采取约谈、通报、纳入信用监管等措施予以严肃处理并向社会进行公示。对涉嫌价格违法、通过登记的住所或者经营场所无法联系等违规行为抄送市场监管部门处置。对不按要求核验房源信息、审核发布主体资格且拒不整改的涉房地产互联网信息平台和APP客户端，住建部门将其违规行为移交网信部门处理。

市场监管部门会同有关部门依法查处房地产经纪机构的虚假房地产广告、虚假宣传、价格违法等市场监管领域违法违规行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

网信部门督促网站平台履行信息内容管理主体责任，对捏造、散布房地产虚假不实信息的属地互联网平台、自媒体等加强监管并依法处置，对住建部门研判定性后移送的违法违规信息，网站平台及时进行处理。

十、进一步加强行业自律管理

房地产经纪行业组织要健全行规行约，完善房地产经纪服务标准和执业规则，引导房地产经纪机构及从业人员依法合规经营。对房地产经纪机构及从业人员存在收费不规范、侵犯客户个人信息合法权益等情形的，房地产经纪行业组织依据行规行约给予自律处分。

十一、本通知自2024年 月 日起施行，有效期5年。

附件2

关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知 （征求意见稿）起草说明

为深入贯彻住房和城乡建设部、市场监管总局《关于规范房地产经纪服务的意见》，进一步规范南宁市房地产经纪服务，加强南宁市房地产经纪行业管理，建立健全南宁市房地产经纪信用管理体系，促进南宁市房地产市场平稳健康发展，结合南宁市实际，我局组织起草了《关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》）。现将有关情况说明如下：

一、起草背景

（一）为更好地规范房屋交易市场经营，政府亟需出台加强监管的相关举措

2024年9月26日中央政治局会议首次明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，10月17日国务院新闻办公室举行新闻发布会，住建部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人一起出席，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。五大部门联手打出“组合拳”，指导各地迅速行动，抓存量政策落实，抓增量政策出台，推动市场止跌回稳。相关政策发布以来，政策效果已经开始显现，一手房的看房量、到访量、签约量明显增加，二手房的交易量持续上升，市场出现了积极变化。我市房地产市场也日渐回暖升温，存量房咨询量节节攀升。但目前我市房地产经纪行业尚存在市场准入门槛较低、行业整体素质待提升等问题。现阶段大部分房地产经纪机构规模较小，从业人员专业素质难以保障，从而制约其为客户提供准确、满意服务的能力。房地产经纪机构所掌握的供求信息相对垄断，存在着利用信息优势乃至市场支配地位进行高收费、捆绑收费等行为，容易发生增加交易成本、侵害买卖双方合法权益的风险。此外，政府交易监管部门在面对诸如新形势下的经纪服务如线上发布房源、线上看房、线上签订交易合同等也存在着监管不足的问题。

在此形势下，加强房地产市场管理，规范经纪机构和从业人员的经营行为，保障经纪活动当事人的合法权益，制定规范房地产经纪服务行为政策已成当务之急。

（二）政府层面急需制定相关政策、规定

房地产经纪机构是房屋成交的重要角色之一，我市存量房约90%都通过房地产经纪机构成交，新房交易对房地产经纪机构的依赖性也很高，房地产经纪机构在房产交易中起着越来越重要的作用。为了规范南宁市房地产交易行业行为，强化诚信经营和公平竞争意识，我局于2020年印发了《南宁市房地产交易企业及从业人员信用信息管理办法》。为加强房地产交易资金监管，保障交易资金安全，我局于2021年制定了《南宁市存量房买卖与住房租赁交易资金监管办法》。为进一步规范存量房（二手房）买卖与房屋租赁市场秩序，明确交易双方及经纪方的权利和义务，我局于2023年9月启用了2023版《南宁市存量房（二手房）买卖经纪服务合同》《南宁市存量房（二手房）委托出售经纪服务合同》《南宁市房屋租赁经纪服务合同》《南宁市房屋委托出租经纪服务合同》示范文本。但目前南宁市房屋交易市场尚未构建一个行之有效的行业服务行为监管体系。

自2023年5月8日住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局对外发布《关于规范房地产经纪服务的意见》后，北京市、浙江省、广东省等直辖市、经济强省已相继发文，根据《房地产经纪管理办法》《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》及上述文件等文件精神，参考北京、广州、杭州、成都、西安等城市的做法，结合我市在房地产经纪服务监管方面的工作经验，制定本《通知》。

二、制定《办法》的必要性

房地产行业 正在由增量时代向存量时代过渡。虽然中国尚未开展房地产普查，但是住房和城乡建设部原副部长仇保兴在参加“2022中国城市高质量发展智库论坛”时曾表示，部分省份的住房空置率最高已近30%。在房地产行业去库存的大背景下，促进房地产市场企稳向好、规范发展，是实现房地产“软着陆”的必要前提。去年以来，房地产市场监管机构多次提及要促进房地产市场平稳健康发展。基于此，如何促进房地产市场合理释放需求并稳步实现去存量，已经成为国民经济发展面临的关键课题。基于房地产市场平稳发展与去库存化的紧迫需求，更加要求房地产经纪行业加强专业化、正规化建设。房地产经纪服务作为第三方中介服务，对于房地产的成交起到关键作用，也更需要朝着更加规范的方向发展，以服务当前国民经济平稳健康发展的总体布局。

（一）房地产行业是国民经济支柱产业，房屋交易市场潜力大，涉及面广。2022年12月，中共中央财经工作领导小组办公室有关负责人表示，要充分认识房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP比重为7%左右，加上建筑业则占14%。可见，虽然房地产行业进入存量经济时代，但是房地产行业依旧是国民经济的重要组成部分，它对拉动就业、促进经济增长的作用依然不容忽视。目前南宁市经济正在不断往前发展，南宁市房地产市场仍在不断扩大，房地产市场呈现从业人数多、涉及上下游产业链广，与金融信贷安全密切关联三大特点。保障房屋交易市场健康、平稳、有序发展，建立健全房地产经纪行业管理，规范房地产经纪服务，将对整个房地产市场产生积极有效的作用和影响。

（二）规范经纪服务，有助于降低制度性交易成本，实现房地产行业良性循环。住房买卖交易成本比较高、交易周期比较长，由于其有非常强的专业性，居民往往委托专业的房地产经纪机构来完成，但有部分房地产经纪机构利用信息不对称、专业性和风险性，将非必要的收费夹带其中，比如按揭费、担保费等。新房交易方面也曾有过利用房源紧张等信息，捆绑经营贷、消费贷，造成居民额外负担，而且服务事项并未明码标价。国家多次提出促进房地产行业良性循环，满足刚需型和改善型住房需求，当居民对房价预期不再那么乐观，对交易成本比较敏感时，交易周期、交易成本就成为阻碍市场良性循环的最大障碍。当前房地产市场进入存量时代，要盘活存量带动增量，促进良性循环，就需要降低制度性交易成本。对包括经纪服务在内的市场交易主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。当下，推进这项工作的意义重大，也更急迫。

三、制定《通知》的依据

（一）《房地产经纪管理办法》（住建部、发改委和人保部29号令）

（二）《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）

（三）《住房和城乡建设部 市场监管总局关于规范房地产经纪服务的意见》（建房规〔2023〕2号）

四、主要内容

《通知》共十条，分为加强从业主体管理、规范信息公示、加强存量房买卖房源发布管理、明确经纪服务内容、规范房地产经纪服务收费、规定签订交易合同、加强个人信息保护、加强存量房交易资金监管、加大违法违规行为整治力度、加强行业自律管理等内容。

（一）加强从业主体管理

内容包括严格落实房地产经纪机构备案制度和全面推行经纪从业人员实名登记。明确了为新建商品房销售和存量房买卖、租赁提供代理、居间等经纪服务的房地产经纪品牌方、加盟方及其分支机构，应当按照《房地产经纪管理办法》规定向南宁市房屋市场发展中心备案并获取监管系统专属二维码。从事房地产交易的从业人员通过所执业机构端完成从业人员信息申报和备案获取个人从业信息监管系统专属二维码，供企业制作成工作牌公示，接受社会监督。

（二）规范信息公示

内容包括房地产经纪机构应当明确的服务内容和经营场所需公示的证件材料；各经纪机构品牌方应统一各自品牌加盟（直营）店公示标准；涉房地产互联网信息平台和APP客户端对经纪机构及其房地产经纪服务人员发布存量房买卖房源信息的审查条件和要求。

（三）加强存量房买卖房源发布管理、明确经纪服务内容、规范房地产经纪服务收费、规范签订交易合同、加强个人信息保护、加强存量房交易资金监管

内容包括房地产经纪机构发布存量房买卖房源的具体要求；提供经纪服务的具体事项；房地产经纪服务的收费构成；公示及使用合同示范文本；个人信息保护要素及要求；引导和办理存量房交易资金监管等内容。

（四）加大违法违规行为整治力度、加强行业自律管理

内容包括房地产市场的秩序整治；行业组织健全行规行约，完善房地产经纪服务标准和执业规则。